Из-за пандемии метр подорожал

Фото Евгения Соседкова

В начале апреля Владимир Путин дал распоряжение Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить, что происходит с ценами на жилье. По словам президента, на рынке жилья наблюдается «не просто рост цен», а «существенный рост». Так, в среднем по России стоимость жилой недвижимости выросла на 12%, а в ряде регионов цены поднялись на 30%. Как складывается ситуация в нашем городском округе – разговор с директором одного из сухоложских центров недвижимости Олегом Муратовым.

– Олег Романович, буквально в нескольких словах расскажите об особенностях сухоложского рынка недвижимости.

– У нас нет новостроек. Рынок предлагает только вторичное жилье. Но наш город социально благополучен: на территории есть несколько крупных промышленных предприятий, люди работают и получают заработную плату. Благодаря этому ситуация на рынке недвижимости достаточно оживленная по сравнению с соседними Богдановичем, Камышловом и даже Асбестом, который находится в 80 км от Екатеринбурга и по численности превышает Сухой Лог в два раза (считается, что чем крупнее город и ближе к Екатеринбургу, тем квадратный метр дороже). Сухой Лог по ценам на жилье соседей давно обогнал. Стоимость квадратного метра сегодня колеблется от 35-х до 40 тысяч рублей – в зависимости от района, года постройки, этажности, наличия или качества ремонта.

– Что особенно пользуется спросом у сухоложцев?

– Популярны квартиры улучшенной планировки – в 2020-м они значительно взлетели в цене. В этом году мы зафиксировали по ним рекорд: квартиры с хорошим ремонтом были проданы по 50 тыс. руб. за квадратный метр. Это несколько двухкомнатных квартир, которые ушли за 2 миллиона, и одна квартира площадью 100 квадратных метров, которую купили за 5 миллионов рублей.

В среднем однокомнатная квартира в 30 квадратов сегодня стоит порядка миллиона рублей, однокомнатная улучшенной планировки в 34 квадрата – 1,2 млн, двухкомнатные хрущевки – от 1,4 млн, двухкомнатные улучшенной планировки – от 1,6 млн руб.

– Прошлый пандемийный год был достаточно сложным для экономики, но, как я поняла, урожайным для риелторов. Ставки по ипотеке и потребительским кредитам были снижены, люди начали активно решать свой жилищный вопрос, в связи с чем подскочили цены.

– Цены подскочили не только из-за этого. В 2020-м спрос значительно превысил предложение, так как жилье стали приобретать не только те, кто решал квартирный вопрос, но и те, кто просто хотел сохранить сбережения. Многие испугались, что из-за пандемийного кризиса могут потерять накопления в банках (проценты ведь на вклады тоже упали). И стали вкладывать их в недвижимость.

И всё же, если брать общее количество продаж квартир,то 80% – это ипотечные. Не забывайте, что кроме льготной ипотеки в прошлом году появился еще один инструмент для решения жилищного вопроса – сертификат на маткапитал. Его стали выдавать за рождение уже первого ребенка, к тому же в полтора раза увеличился маткапитал за рождение второго. Кроме того, средства маткапитала сейчас можно использовать в качестве первого взноса для банка. И если еще лет пять-семь назад в качестве первичного люди активно приобретали с привлечением средств маткапитала жилье экономкласса (небольшие студии на ул. Юбилейной 4, 4А, комнаты в коммунальных квартирах), то сейчас таких сделок практически нет. Эти квартиры и комнаты невозможно продать: цены на них обрушились. Сегодня покупатели ориентируются на более-менее приличное жилье – полноценные однокомнатные квартиры или двухкомнатные хрущевки.

– В прошлом году возобновилось строительство жилого комплекса на ул. Белинского, 40 – долгостроя, который был заложен в 2006-м. Работы на комплексе идут достаточно быстро. Строители обещают, что уже в начале лета будут сданы первые две секции. Рынок пополнится новым жильем. Повлияет ли это на снижение цен?

– Да, комплекс «ожил», предполагается, что продажи начнутся в ближайшее время. Собственник и инвестор прогнозировали цену квадратного метра в новостройке в районе 47 тыс. руб. Но я думаю, что она возрастет до 56 тысяч. Почему? Во-первых, льготная ипотека подходит к концу. Во-вторых, новостройки всегда были выше в цене, а так как у нас долгое время жилье на продажу не строилось, квартиры в комплексе будут востребованы. Кроме того, в этом доме европланировка: трехкомнатные квартиры с двумя санузлами, однокомнатные и двухкомнатные – с большими кухнями-гостиными и окнами в пол. Это будет жилой комплекс, аналогичный екатеринбургским.

Многие клиенты спрашивают у меня как эксперта, не скажется ли на качестве жилья то, что строительство объекта в течение длительного времени было заморожено. Могу сказать, побывав на объекте (приглашали в качестве риелтора, который в перспективе займется продажами), что видел заключение проведенных экспертиз. Те секции, которые сейчас готовятся к сдаче (пятии семиэтажка), соответствуют всем требованиям и нормам. А секция, которая не соответствовала, была снесена до основания, и сейчас вместо нее строится новая.

Если вернуться к вашему вопросу, не думаю, что с появлением на рынке новостройки цены на вторичное жилье начнут падать. Скорее, увеличатся, хотя и не так сильно, как в 2020-м. В городском округе спрос на квартиры значительно превышает предложение, а значит, ни о каком снижении стоимости не может быть и речи.

– Как сильно спрос превышает предложение? Вообще, у покупателей выбор есть?

– Сухоложский рынок недвижимости практически пуст. К примеру, если в 2014 году только в нашем центре недвижимости в прайсе значилось более 200 объектов на продажу, то сейчас – около 50, и в основном это неликвидное жилье (те самые квартиры гостиного типа, комнаты в коммуналках, квартиры без ремонта, но по завышенной цене, квартиры в сельских населенных пунктах). Сегодняшняя ситуация напоминает мне ту, что была в начале 2000-х. Тогда тоже наблюдался ощутимый рост цен, и люди активно скупали всё, что можно. К примеру, в газете выходило объявление о продаже однокомнатной квартиры, и уже на следующий день она практически была куплена. Если в среднем наше агентство за год оформляет около 250 сделок купли-продажи, то в прошлом году мы заключили 430 (!) договоров.

– То есть надеяться на то, что цены на недвижимость вернутся к допандемийному уровню, не стоит?

– Снижение зависит от нескольких факторов. Первое – это перенасыщение рынка, чего мы пока не наблюдаем. Второе: если банки начнут повышать процентную ставку, спрос на кредиты спадет, потому что зарплаты, увы, практически не растут. Люди не могут позволить себе платить по кредиту больше, чем зарабатывают.

И третий момент. Если у нас в стране вдруг что-то произойдет (доллар по отношению к рублю упадет, или нефть подорожает), тогда, возможно, квадратные метры начнут дешеветь. Но это, скорее, из области фантастики.

С другой стороны, если следовать законам экономики, стоимость не может постоянно расти, всё равно есть какой-то предел. Рано или поздно она стабилизируется. А вот когда это произойдет, я не готов прогнозировать.

– Как думаете, 50 тысяч за квадратный метр – адекватная цена для Сухого Лога?

– Если вы имеете в виду вторичку, это дорого, а для квартиры в новостройке – вполне приемлемо. Есть категория людей, которые хотят, чтобы их жилье было таким же комфортным, как в Екатеринбурге, они могут позволить себе такую цену. Стоимость квадратного метра в столице Урала приближается к 100 тысячам, так что у нас всё равно дешевле выходит.

Пользуясь случаем, хотел бы обратить внимание потенциальных покупателей недвижимости на такой момент. Сегодня банки, выдавая кредит или ипотеку, достаточно агрессивно предлагают свои продукты, в частности сопровождение сдачи пакета документов в Федеральную регистрационную службу, правовую экспертизу. Если сравнивать стоимость, то в агентстве сопровождение обойдется в 1000 рублей, а в банке – 7–8 тысяч. Правовая экспертиза в агентстве – 3,5 тысячи, в банке – около 12- ти. Прежде чем соглашаться на предложение банка, советовал бы всё взвесить и посчитать.

– Вы на рынке недвижимости уже около 20 лет. За это время случалось ли так, что сделка спустя время по каким-то причинам признавалась недействительной и для разрешения спора приходилось обращаться в суд?

– Наше агентство, как говорится, бог миловал. Была только одна сделка, которую расторгли. Покупка жилого помещения совершалась с привлечением средств маткапитала. Впоследствии выяснилось, что мама была осуждена за жестокое обращение с детьми, но не лишена родительских прав. И-за этого обстоятельства Пенсионный фонд не перевел продавцу деньги маткапитала. Мы выходили в суд по собственной инициативе (бесплатно для продавца) и решали вопрос о расторжении сделки.

Стараемся истории продавцов, покупателей и недвижимого имущества тщательно проверять, чтобы неприятных сюрпризов не случалось. Наш небольшой город в этом отношении хорош тем, что мы все друг друга знаем. А еще есть золотое правило: деловая репутация складывается годами, а потерять ее можно в одночасье. В нашей работе, если человек хочет работать долго и плодотворно, этому правилу необходимо следовать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: